Bevakat byggbranschen sedan 1994

reportage

Många bostadsrättsföreningar har en oanad skatt gömd på vinden

En del vet om det - andra inte. Vadå? Jo, att man har en skatt gömd på vinden. Det handlar om råvindar, alltså om vindsutrymmen som kan omvandlas till nya lägenheter, och på så sätt tillföra bostadsrättsföreningen stora summor kapital. Pengar som kan användas till att sänka månadsavgifterna, eller till välbehövliga renoveringar av fastigheten. Men hur ska en Brf agera, för att få rätt pris för sin vind och försäkra sig om att projektet genomförs på ett korrekt sätt? Tidningen besökte Gleipnergruppen, som är en aktör som specialiserat sig på att bistå bostadsrättsföreningar i projekt som handlar om ombyggnationer av vindar, lokaler eller platta tak.

Det har under senare år blivit allt vanligare att bostadsrättsföreningar som har attraktiva lägen i stora städer, förädlar sina fastigheter genom att tillföra fler lägenheter. Fastighetsförädlingen ökar värdet på fastigheten, samtidigt som de löpande intäkterna höjs genom fler månadsavgifter. Efterfrågan på bostäder med bra lägen är stor, och genom att bygga om vindar eller lokaler till bostäder, tillförs nytt kapital till föreningen.

Föreningen får alltså nya intäkter på 2 sätt: via köpeskillingar, samt genom fler månadsavgifter.

 

Komplexa projekt som kräver expertis

Att bygga nya bostäder i en befintlig fastighet, är alltid projekt som kräver stora kunskaper både inom byggnadsteknik och juridik. Därför säljer ofta föreningar byggrätten till en exploatör, som sedan tar hand om hela projektet.

Men - säljer man till rätt pris, och kommer ombyggnationen genomföras på ett betryggande sätt för de boende i fastigheten?

 

Ta hjälp av en partner

Enligt Gleipnergruppen säljer många föreningar byggrätten för billigt till en exploatör, och går därmed miste om kapital som annars skulle tillfallit föreningen. Gleipnergruppens grundare och vd Linus Ottosson, berättar så här för Bygg & Fastighets reporter:

-          Vi startade Gleipnergruppen för att vi ville skapa en nischad aktör som är specialiserad på att bistå bostadsrättsföreningar i just den här typen av projekt. Vi är en partner till föreningen igenom hela projektet, allt ifrån utredning av möjligheterna, till projektering, upphandling och färdigställande av bygget. Vi har skapat ett helhetskoncept där vi aktivt deltar i projektens alla steg, med ambitionen att belasta styrelsen minimalt samt att uppnå marknadsledande resultat för föreningen.

 

Ett projekt som pågår nu

Ett av de många vindsprojekt som pågår just nu, är hos Brf Rönnen 2 och 3 på Rådmansgatan i centrala Stockholm. Tidningen frågade föreningens ordförande, Per Berglöf, varför de valde att satsa på en vindsombyggnad.

-          Vi hade bra vindar och insåg att vi kunde tillföra föreningen kapital genom att låta bygga vindslägenheter där, berättar Per Berglöf. Och eftersom vi förstod att hanteringen av hela projektet skulle vara mycket betungande för styrelsen, valde vi att anlita Gleipnergruppen. De har tagit fram arkitektritningar, skött projekteringen, hjälpt oss med upphandlingen, och på ett mycket bra sätt stöttat oss igenom hela processen.

-          Försäljningen av vindslägenheterna samt lägre värmekostnader efter en bergvärmeinstallation, har gjort att vi kunnat sänka månadsavgifterna rejält, och har dessutom medel över till en försköning av innergården.

 

Störst aktör i Stockholm

Gleipnergruppen har sedan starten för snart sex år sedan, fått en mycket stor tillströmning av uppdrag från bostadsrättsföreningar. Idag har de hand om flest vindsprojekt i Stockholm och även ett mycket stort antal projekt som involverar konvertering av lokaler och platta tak till bostäder. Från att ha omsatt endast 4 miljoner för ett par år sedan, omsätter de idag runt 50 miljoner på sin konsultverksamhet.

 

Tillämpar provisionsarvode

Eftersom en av Gleipnergruppens målsättningar är att ge bostadsrättsföreningarna ett så bra ekonomiskt utfall som möjligt, tillämpar de provisionsersättning för sitt arbete. Bland annat innebär det att föreningen inte debiteras ifall det inte skulle bli någon försäljning, men framför allt skapar upplägget extra incitament för att projekten genomförs med ett bra ekonomiskt resultat för föreningen.

-          Vi har sett att föreningarnas kostnad för vår hjälp klart understigit den ökade vinst vi skapat åt dem i form av högre intäkter för byggrätterna, understryker Linus Ottosson.

 

Hittar kreativa lösningar

När man ska bygga om eller till en äldre fastighet, ställs man inför en mängd frågor som ska lösas. Dels finns det många juridiska spörsmål som man måste förhålla sig till, och dels gäller det att finna den mest optimala planlösningen för det aktuella huset. Ett stort antal aspekter måste vägas in, t.ex. hur påverkas befintliga VVS-installationer och hissen, hur får man ut största möjliga försäljningsbar yta, vilken lägenhetsstorlek passar bäst, var kan eventuella förråd omlokaliseras osv.

-          Det är oerhört viktigt att man gör en väl genomtänkt förstudie och projektering i tidigt skede, så att man kommer in rätt i byggskedet med minsta möjliga behov av förändringar i det läget. Våra arkitekter är specialiserade på att hitta kreativa lösningar i den här typen av ombyggnadsprojekt, och detta är en av de viktiga pusselbitarna i våra helhetslösningar som leder till lyckade projekt, framhåller Linus Ottosson.

 

Bygga vid rätt tidpunkt

Om en förening har behov av andra renoveringar i fastigheten, kan det ofta vara fördelaktigt att samordna entreprenaderna med vindsprojekten. Till exempel om taket behöver läggas om, eller om man behöver utföra stambyte eller fasadrenovering – då kan man tjäna på att samordna entreprenaderna med vindsombyggnaden.

 

Gleipnergruppen hjälper föreningarna med att få väl underbyggda fakta för beslut i alla tänkbara frågor och ställningstaganden. Beslut som kan få stor betydelse för föreningens framtid.

-